Кредит под залог недвижимости — достаточно популярная услуга на финансовом рынке. Предоставив кредитной организации, обеспечение в виде жилья, можно рассчитывать на высокую сумму ссуды, поскольку недвижимость — объект высоколиквидный, и в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, банк сможет выгодно реализовать предмет залога.
В случае с квартирой или комнатой заемщик может получить до 80% рыночной стоимости. Но сегодня достаточно нередка ситуация, когда потенциальный заемщик обладает только долей в недвижимости: 1/8, 1/10, и так далее.
Возможно ли в таком случае получить займ, использовав долю в качестве залога?
Ответ — да, возможно, хотя процесс этот будет несколько сложнее, чем в случае с «целой» недвижимостью. Рассмотрим данный вопрос подробнее.
Правовая основа
Сам по себе залог можно определить как принадлежащие заемщику ценности, служащие обеспечением ссуды. Недвижимость, безусловно, является такой ценностью. К залогу недвижимости, в том числе долей, применяются общие положения законодательства.
Условия получения, выбор банка
Итак, вы решили получить кредит под залог доли в квартире. Подобные займы предоставляют сейчас множество банков, и Вам может подойти любая программа кредитования с залогом жилья — у тех банков, у которых есть такая услуга. Есть несколько вещей, на которые нужно обратить внимание в выборе банка:
— Процентная ставка. Сегодня она варьируется в среднем от 12 до 18 процентов годовых, разные банки предлагают свои условия по ставкам;
— Максимальная сумма кредита. Как правило, она составляет до 70-80% рыночной стоимости залога, но не более 10 миллионов;
— Репутация банка. Лучше будет выбрать банк с хорошей репутацией и долгим присутствием на финансовом рынке, в сегодняшних нестабильных финансовых условиях крайне важно, чтобы кредитная организация была надежной. Существуют небольшие банки, которые могут предлагать более выгодные ставки и прочие условия по кредиту, но обращение к такой организации может привести к большим проблемам и беспокойству в будущем;
— Ваши взаимоотношения с банком. Если вы уже являетесь клиентом банка — к примеру, держателем счета, вклада, то банк может предоставить вам более выгодные условия по кредиту, и даже выдать ссуду по упрощенной процедуре. Если у вас уже были ранее взятые и успешно закрытые кредиты в этом банке, данный факт тоже существенно увеличит ваши шансы. Впрочем, хорошая кредитная история для любого банка станет благоприятным признаком;
— Наличие разных способов погашения, чем больше, тем лучше. Желательно, чтобы банк обладал хорошей сетью банкоматов и офисов, чтобы можно было выплачивать кредит удобным способом в удобном для вас месте.
У банков есть ряд обычных условий для заемщиков:
— возраст от 21 года до 70 лет (некоторые банки могут несколько менять это условие, например, максимальный возраст для женщин может быть меньше, чем для мужчин);
— наличие регистрации в регионе присутствия банка;
— наличие подтвержденных доходов заемщика;
— наличие документов, подтверждающих право собственности на предмет залога.
Порядок оформления
— Первым шагом должна стать оценка доли квартиры, которую предполагается заложить, чтобы определить ее рыночную стоимость. Процедура оценки платная, и оплачивать ее, увы, придется потенциальному заемщику из своего кармана. Но эта процедура абсолютно необходима, поскольку из полученной в результате оценки суммы банк будет высчитывать, сколько денег выдать заемщику. Как правило, это до 70% рыночной стоимости доли. За оценкой можно обратиться как в сам банк, так и к независимым оценщикам.
— Во-вторых, необходимо подтвердить свою платежеспособность перед банком, получив и предоставив справки о доходах, как официальных, так и неофициальных.
— В-третьих, необходим такой важный документ, как согласие других собственников жилья на осуществление Вами залоговых действий. Без этой бумаги ссуду получить будет невозможно, так как в случае невыплаты вами кредита банк будет вынужден продать залог, а без согласия собственников это также невозможно.
Необходимые документы
— Общегражданский паспорт, а также дополнительные документы на выбор (загранпаспорт, водительское удостоверение, карточка водителя, военный билет или другие, список документов может варьироваться в разных банках).
— Справка из Бюро Технической Инвентаризации на всю квартиру и на долю.
— Документы, подтверждающие право собственности на долю (акт приема-передачи, свидетельство о собственности, договор дарения или наследования).
— Копии финансовых и лицевых счетов.
— Взятая из домовой книги выписка о лицах, постоянно зарегистрированных в квартире.
— Договор о страховании жизни, здоровья, имущества и страховки от потери права собственности.
Заемщик может быть застрахован как в сторонней организации, так и в страховой компании самого банка, если таковая существует.
Следует отметить, что страховка не является обязательным условием получения кредита, но ее наличие положительно влияет на шансы получения ссуды. Кроме того, застрахованным клиентам предлагается несколько меньшая процентная ставка.
Приложив все эти документы к заявлению, можно ожидать ответа банка о принятом решении в установленные сроки.
Сроки получения
Решение по кредиту принимается банком в течение 3-5 рабочих дней. В случае положительного решения заемщика приглашают в офис банка для заключения кредитного договора, после подписания которого средства перечисляются оговоренным способом — на банковскую карту, счет, или же выдаются наличными.
Перечисление/выдача денег происходит обычно сразу же.
Возможные причины отказа
После того, как Вы подали заявление и приложили документы, остается лишь ждать решение банка. И, к сожалению, оно может быть и отрицательным, при этом банк, как правило, делает отказ без объяснения причин. Таковых может быть несколько:
— Недостаточная платежеспособность клиента. Система банка может посчитать, что заемщик не справится с кредитной нагрузкой, и выдать отказ. Особенно велика вероятность такого исхода, если у Вас уже есть другие действующие кредитные обязательства.
— Проблемы с документами. Заемщик может предоставить не весь комплект документов, или сами документы могут не устроить проверяющих банка. В связи с этим, не стоит обращаться, например, к многочисленным «кредитным помощникам», предлагающим дешево оформить якобы настоящую справку о доходах. Использование такого рода документов практически гарантированно лишит Вас возможности займа, и обеспечит попадание в черные списки банка.
— Банк может не устроить предмет залога. На этом стоит остановиться подробнее. Недвижимость — весьма ликвидный залог, который легко реализовать в случае необходимости. Но это верно только для «целой» недвижимости, то есть квартир или комнат. Если же речь идет о долях, то продаются и покупаются они гораздо хуже. В процессе рассмотрения заявки банк оценивает ликвидность предлагаемой в залог доли, и, если кредитные специалисты будут понимать, что в случае возникновения у заемщика проблем реализовать предмет залога будет сложно — решение будет отрицательным.
Нюансы и особенности. Что нужно учитывать
Как уже было сказано выше, кредитование под залог доли к квартире — частный случай кредита под залог жилья. Особенность его в том, что закладывается не квартира целиком, а небольшая ее часть, доля, и это накладывает определенные ограничения на возможность получения ссуды на подобных условиях, ведь банк заранее предполагает возможность того, что заложенную недвижимость придется реализовывать.
А доля является принципиально менее ликвидным товаром, чем квартира или выделенная комната, и банк должен быть точно уверен, что сможет ее продать.
Однако есть важный момент — банк гораздо охотнее выдаст ссуду под залог доли, если эта ссуда берется на выкуп еще одной доли той же квартиры, или приобретение другой недвижимости.
Также в случае с кредитованием под залог доли особенно важно иметь страхование: имущественное, титульное (страховка от утери права собственности) и личное. Это сильно увеличит вероятность получения кредита, особенно если страховка оформлена в том же банке, в который подано заявление на кредит, хотя сама по себе страховка не является обязательным условием.
Недостатки и преимущества
К недостаткам залога доли можно отнести, прежде всего, сложность получения займа на таких условиях, по причинам, которые описаны выше.
Кроме того, накладываемое банком обременение на долю создает определенный дискомфорт другим собственникам жилья, ведь при совершении любых действий с квартирой они вынуждены будут получать согласие банка, который, в свою очередь, страхуясь от рисков, может его и не дать.
Преимущества же такого вида залога — это, безусловно, сумма, которую можно получить в кредит, так как цены на недвижимость стабильно высоки, и даже доля в квартире может иметь существенную ценность. Помимо этого, обладатели небольших долей часто не проживают в данной квартире, и пребывание такой собственности в залоге не доставляет им особого дискомфорта.
Говоря о залоге доли квартиры, нужно упомянуть еще и о таком явлении, как небанковское кредитование. Существуют различные организации и так называемые «частные инвесторы», готовые предоставить Вам сумму под обеспечение квартиры, комнаты или доли.
В случае с долями, получение займа у таких фирм и лиц намного проще, чем у банков, поскольку заемщик проверяется менее тщательно. Но у этой простоты есть и оборотная сторона:
- — во-первых, более высокие процентные ставки, 2-5% в месяц, то есть до 50% годовых, и даже выше;
- — во-вторых, такие кредиторы зачастую действуют на границе правового поля, и, если заемщик не сможет вовремя платить, они вполне могут применять незаконные методы воздействия — запугивание и даже прямое насилие, принуждение к отчуждению собственности.
И если с банком практически всегда можно договориться о реструктуризации, отсрочке платежей, то с частным кредитором это будет намного сложнее.
Итак, получить кредит под залог доли в квартире все-таки реально. Но для этого необходимо тщательно подготовиться, собрать все необходимые бумаги, убедить банк в своей платежеспособности (она должна быть реальной, ведь получение ссуды заведомо без намерения ее возвращать — деяние наказуемое!) и, кроме того, обладать достаточно ликвидной собственностью, которая будет привлекательна для банка.
И, конечно, не стоит обращаться к «кредитным помощникам» и «черным кредиторам», кажущаяся простота получения займа у них может обернуться печальными последствиями. Не говоря уже об огромной переплате.
Ошибки при открытии магазина по франшизе
